澳大利亚房产：哪个地区的房产升值潜力最大

　　近来澳大利亚持续的人口增长及不断升值的澳元成为了主要的新闻及话题。城市拥挤和不完善的基础设施，已经不能应对每年成千上万涌入澳洲主要城市新居民的要求。显然房产投资者在人口增长上保持着敏锐的眼光，因为人口增长是推动房产价格上涨的主要驱动力之一。澳洲目前的增长速度已接近25年的平均水平，最近一年有34.5万新居民增加。

　　根据这些问题和答案看看对房产意味着什么？

　　最新的统计数字显示，西澳大利亚以人口增长率为2.1%成为本年度第一名，昆士兰以1.8%位居第二，维多利亚和澳大利亚首都特区以1.7%紧随其后，新南威尔士州和北领地为1.3%，南澳大利亚为1.1%，而塔斯马尼亚只有0.8%。然而，当我们仔细看墨尔本连续第九年的数据时，发现其人口增长了7.9万，成为人口增长最大的城市。2001年以来，墨尔本增加了60.5万新居民；悉尼增长了44.7万；布里斯班增长了38万；珀斯和阿德雷德紧随其后。有趣的是30年来第一次，墨尔本和悉尼的人口差在50万之内，这个数值还在缩小。目前悉尼的人口是457.5万，墨尔本的人口是407.7万。如果以2001-10人口增长率持续下去，当每个城市大约560万人的时候，墨尔本将在2028年超过悉尼，成为澳洲的第一大城市。

　　如果澳大利亚的人口增长正在减缓，是否意味着澳洲统计局关于2051年大约3500万澳大利亚人口的预测不会落空？显然不会，他们的预测数字仍然表明，澳洲的人口数量将在本世纪中期达到3420万。 人口增长会持续减缓吗？有人认为，这种低人口增长水平很可能是短暂的。但摆在我们面前的事实是，澳洲面临人口老龄化，为了维持经济，供养数以百万将在未来几年冲击健康和福利制度的退休人员，必须补充劳动力，引进更多技术移民，稳定人口增长。

　　不管澳洲的政治家关于减缓移民争吵的多么激烈，付出了多大努力，事实仍然是澳洲必须增加技术熟练的劳动力。随着寿命和出生率增加，人口自然增长率上升，它完全在政府控制范围之外。这主要归结为，我们无法控制不断扩大的城市中心出现的各种问题，而不是增长人口的管理。持续的人口短缺就是政府面临的最大挑战。

　　悉尼和墨尔本预测在未来50年里，需要为约700万人提供住房（按目前的增长率计算）最大的问题是——将如何拥有持续的增长？支付能力如何？澳大利亚已经获得了世界上居民购买力最高的国家之一的国际荣誉，所以澳大利亚房产网（http://www.fangau.com/）专家指出在住房供应不足的条件下无法满足额外的需求，未来房价很可能持续稳步增长。不可避免的事实是，城市设施的完善和房产价值的增长将大幅提升，租金也一样。

　　如果围绕基础设施的问题无法解决将会发生什么？

　　悉尼已经深受不完善的火车和道路系统困扰，因此，在未来十年，当它的人口膨胀到513.3万的时候，它将如何应对？我知道有些人建议减缓移民就能解决这一问题，但它并不是那么简单的加减问题所能解决的。不断变化的人口统计也表明不能这么做。目前，约43%的劳动力是生育高峰期出生的人，其中很多人将在未来15年内退休，但他们缺乏足够的积蓄或退休金来度过他们的晚年。当他们退休时他们将停止纳税，许多人将靠养老金生活，大多数将使用公共医疗体系，这将给澳洲的经济带来巨大负担。

　　尽管从双方议会的言论中，必须增加人口代替劳动力，抓技能，增长经济。但问题出来了：把这些重要的新居民安置在哪呢？由于大多数人想要住在我们的大城市和周围，作为主要的就业和服务中心。因此，澳洲最重要的经济中心——首府城市，不得不变成更多的中密度住宅。而澳洲的政治家们需要制定一个稳定的人口策略和可持续发展的基础设施投资战略才可以满足这种需求。所有的事实告诉我们，持续的人口增长是澳洲经济健康发展的必然要求，住房供给与需求的矛盾短期内难以化解，房价和地价的稳定升值也是可以预期的。

　　另外，由于美国还没有经济触底，量化宽松的货币政策还没有结束，因此以美元计价的黄金，石油，及大宗商品的价格持续上涨，目前澳元兑换人民币的汇率已经超过7元了，2010年的1月的博客中我推测澳元兑换人民币将超过7元，在今天就得到了验证。从而在那个时期投资澳洲房产的所有投资者都获得了丰厚回报。就目前的市场状况而言，我估计在未来的6个月，澳元兑换人民币将会超过7.5元，刷新新的记录，除此之外，我预计在这个周末或者近期，中国央行将再次升息25-50基点，我们拭目以待。