澳大利亚房产：2013年悉尼房价走势分析

　　悉尼房地产市场沉寂了两年之后，从2012年底开始进入了复苏通道。据澳洲房产专业人士预测，2013年悉尼房地产价值将增长5% - 10%。这样的增长率可以实现吗？它的依据在哪里呢？澳大利亚房产网（http://www.fangau.com/）专家通过分析以下八种因素，我们将了解到今年悉尼房产价格的未来走势。

　　房屋供需状况

　　悉尼房价上升的主要推动力来自于房屋供给与需求失衡。供给跟不上需求的增长自然带动房价上升。 数据表明，2008/2009年度，悉尼每年房屋供给缺口为4,200套；2009/2010年度，缺口增加到7,600套；到了2010/2011年度该缺口已经扩大到了8,800套。据2013年1月SQM Research统计显示， 悉尼月度房屋供给数量下降了6%，而年度供给数量下跌了13.1%。悉尼多年来房屋供给一直低于需求。

　　人口数量变化

　　澳洲稳定的政治结构、稳健的经济增长、高收入就业机会、宜居的自然环境以及高质量教育体系等因素吸引海外人士源源不断地到悉尼学习、工作以及定居。数据显示，截止2012年，悉尼人口数量超过了460万。预计到2036年，悉尼人口将增长到600万，其中人口自然增长占到69%，其余31%将来自于移民输入。

　　租金市场变化

　　在过去五年中，常年房屋供给短缺和人口数量不断增加的双重作用下，除个别地区之外，悉尼租金节节攀升，每年或半年房东会上调租金价格。即使悉尼租金价格每年都在增长，待出租房开放时间租客们身影仍然络绎不绝。悉尼公寓的高租金和低空置率吸引着众多房产投资者踊跃进入市场。

　　自我管理式养老金

　　自我管理式养老金（SMSF）购买投资房限制条件的放宽，使悉尼市场迎来了一股新的投资热潮。35岁以上、工作了大约十年的工作人士养老金储存资金超过$50,000或者更多，为投资房提供了首付。因税务上可享受到巨大优惠，许多具有稳定收入群体把目光对准了通过自我管理式养老金购买投资房。

　　悉尼高端豪宅市场

　　过去两年中，悉尼高端豪宅市场可谓经历了寒冬。绝大多数豪宅价值下跌，降幅在20% - 40%不等。2013年初开始，悉尼豪宅市场开始慢慢复苏，拍卖清除率明显增高。如果这种现象可以延续到今年年中将增强潜在购房者信心，悉尼房地产市场将逐渐摆脱阴霾，稳步进入价值上升通道。

　　海外买家踊跃

　　悉尼特定区域的海外买家正在稳步增加。中国新领导班子的形成、今年印度尼西亚政党交替等因素加快了海外买家进入澳洲市场的步伐。在2011/2012年度，澳洲政府审查并批准了5000份中国人投资项目申请，其价值约为160亿澳币，其中40亿澳币投资于房地产领域。 还有，悉尼全新公寓项目大受海外买家追捧。例如Zetland一个项目在3个月出售了大约150套，其中有个华人买家出手阔绰一下买入17套全新公寓。悉尼奥林匹克公园一个项目在4个月出售了大约110套，其中华人买家居多，也有少数投资客来自印度尼西亚、新加坡、马来西亚、印度、韩国、日本等国。

　　购房新政出台

　　2012年10月1日实施的新南威尔士州购房新政策为具有公民或永久居留身份的首次置业者提供了巨大优惠。在2014年01月01日起，首次置业补贴将从$15,000下降为$10,000。要赶上末班车的首次置业者可能形成扎堆现象，导致悉尼特定区域房价上调。

　　银行贷款利率

　　有些银行推出的特定房贷产品利率仅为4.99%，强烈吸引了购房者的目光。此利率已达到澳洲历史最低利率水平，为购房者还款减轻了不少压力。

　　最后， 许多人对今年悉尼房地产市场表现非常期待。悉尼房产市场复苏的可持续性主要取决于银行利率水平和海外主要经济体的稳定程度。还有，如果考虑在悉尼购买房产，澳大利亚房产网（http://www.fangau.com/）专家提醒大家需要留意以下两点：1) 购买预算之内的房产；2) 留有应急现金，以应对不可预料的、急需用钱的情况；3) 利率有降则有升，计算房屋贷款还款利率时，要留有余地以应对利率上升情况。